Hace unos días mantuve una larga y agradable conversación con Maribel Vaquero, diputada por Gipuzkoa y portavoz del Grupo Vasco en el Congreso. Hablamos, como no podía ser de otra manera, de vivienda en Gipuzkoa. Y digo «como no podía ser de otra manera» porque resulta difícil encontrar hoy un problema que preocupe más y sobre el que, paradójicamente, resulte más sencillo opinar.
La reunión tuvo lugar en Donostia y me permitió trasladarle algunas reflexiones que llevo tiempo defendiendo desde mi experiencia profesional. No todas son cómodas. Tampoco pretenden serlo. La vivienda es un problema demasiado serio como para conformarnos con soluciones que suenan bien en un titular.
Construir viviendas es necesario. Pero no basta
Maribel mostró una preocupación especial por la evolución de los precios. La comparto. Tenemos un problema evidente de oferta y necesitamos construir vivienda. Mucha. Sin embargo, pensar que la construcción masiva de vivienda pública conseguirá, por sí sola, reducir los precios me parece excesivamente optimista. Construir miles de viviendas exige suelo, financiación y tiempo. Después hay que adjudicarlas, administrarlas y mantenerlas. Y todo ello tiene un coste. Pensar que podemos eliminar la presión de la demanda exclusivamente por esta vía puede conducirnos desde una bonita utopía hasta una distopía bastante menos atractiva.
Por eso hablamos también de fiscalidad y de las propuestas que desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa hemos planteado. Entre ellas, una fiscalidad progresiva vinculada al precio unitario de las viviendas, medidas sobre las segundas residencias y sobre la inversión meramente expectante.
Pero hay otra pregunta previa: ¿para qué queremos las viviendas que construimos?
Si programamos nueva vivienda para responder a una necesidad social, parece razonable intentar que esa oferta termine cumpliendo esa función. De poco sirve aumentar el parque si una parte acaba destinada a usos distintos de aquellos que justificaron su construcción. Mientras tanto, el mercado libre sigue expulsando a ciudadanos y familias perfectamente solventes. Algunos terminan engrosando las listas de demandantes de vivienda pública. Otros compran asumiendo unos niveles de esfuerzo financiero que deberían hacernos pensar.
Los agentes inmobiliarios también somos parte del problema
Aquí llegó una de esas afirmaciones que no suelen servir para hacer amigos: los agentes inmobiliarios somos un factor inflacionista. No siempre, ni todos de la misma manera. Pero sería bastante cómodo analizar el mercado señalando únicamente a propietarios, administraciones, fondos de inversión, bancos o promotores y olvidarnos de nosotros mismos.
La intermediación inmobiliaria participa en una de las operaciones económicas más importantes que realizará una persona durante su vida. Comprar una vivienda no es comprar una lavadora. Y, sin embargo, desde la desregulación de la actividad en el año 2000, prácticamente cualquiera puede dedicarse profesionalmente a intermediar en estas operaciones sin acreditar una cualificación suficiente. La contradicción resulta curiosa.
Trabajamos con derecho hipotecario, urbanismo, fiscalidad, financiación, normativa técnica, eficiencia energética, arrendamientos y valoraciones. Además, asesoramos a personas que, precisamente porque comprar o vender una vivienda no es algo que hagan todos los martes, suelen tener una experiencia muy limitada del mercado. A pesar de ello, seguimos actuando en un sector en el que la formación acreditada no constituye una verdadera barrera de entrada.
Y cuando disminuye el número de operaciones, escasea la oferta y aumenta el número de intermediarios aparece otro fenómeno poco edificante: la carrera por captar. ¿Quién se queda el inmueble? Con demasiada frecuencia, quien promete al propietario el precio más alto. No necesariamente quien mejor lo valora. Así es como algunos inmuebles llegan al mercado sobrevalorados desde el primer día. Después pasan los meses, aparecen las rebajas y terminamos descubriendo, con enorme sorpresa, que el mercado no estaba dispuesto a pagar lo que alguien inventó para conseguir un encargo de venta.
Regular la intermediación inmobiliaria
Maribel me preguntó qué modelo defendería. Mi respuesta fue clara: soy partidario de recuperar una habilitación administrativa de carácter nacional. No hablo de reconstruir corporativismos del siglo pasado ni de limitar la competencia. Hablo de algo bastante menos revolucionario: que la Administración pueda acreditar que quien asesora profesionalmente a un ciudadano en una operación de cientos de miles de euros sepa diferenciar, permítaseme la expresión, una zanahoria de una hipoteca.
En la actual crisis de acceso a la vivienda, tampoco parece razonable que las administraciones desconozcan cuántos profesionales están operando realmente en el mercado o qué cualificación tienen. Un registro puede decirnos quién está ahí. No necesariamente si sabe lo que hace. La propia Ley de Vivienda del País Vasco de 2015 ya contempló en su disposición adicional primera la regulación de los agentes inmobiliarios. Más de una década después, aquella previsión continúa siendo una cuestión pendiente.
Vivienda en Gipuzkoa y áreas tensionadas
El tercer gran asunto de nuestra conversación fueron las áreas tensionadas. Maribel quería conocer mi opinión sobre su aplicación y procuré resumirla sin recurrir a trincheras. Parto de algo sencillo: hay que hacer algo. Y reconozco la dificultad que supone para cualquier responsable público adoptar medidas ante un problema de esta dimensión. Dicho esto, aplicar una medida no nos exime de analizar después qué está ocurriendo.
La declaración de zonas tensionadas introduce una considerable complejidad jurídica y técnica en las operaciones de alquiler. Existen interpretaciones normativas que distan de ser evidentes y los profesionales tenemos que desenvolvernos con ellas cada día. Entre los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados existe, además, la percepción de que sus efectos todavía son limitados. Pero sería precipitado convertir esa percepción en una sentencia definitiva. Los contratos de arrendamiento tienen duración. Muchos inquilinos agotan los periodos contractuales y, por tanto, parte de los efectos de las limitaciones introducidas por la normativa necesitan tiempo para poder evaluarse correctamente.
También trasladé otra preocupación: la inseguridad jurídica percibida por algunos propietarios puede retraer viviendas del mercado del alquiler. Las posibles prórrogas y determinadas situaciones de vulnerabilidad forman parte de esa incertidumbre. Podremos discutir si esa percepción está más o menos justificada. Lo que no deberíamos hacer es fingir que no existe. Si queremos aumentar la oferta de alquiler, conviene conocer también por qué algunos propietarios deciden no alquilar.
Sin datos, debatimos a oscuras
Y llegamos a una de mis obsesiones: los datos. Podemos discutir sobre topes, fiscalidad, vivienda protegida, grandes tenedores, pequeños propietarios, zonas tensionadas y cualquier otra medida imaginable. Pero si no disponemos de información suficientemente actualizada sobre lo que está sucediendo, corremos el riesgo de convertir la política de vivienda en un sofisticado ejercicio de intuición.
La Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL), elaborada a partir de los depósitos de fianzas, es una herramienta esencial para conocer la evolución del alquiler en Euskadi. Precisamente por eso necesitamos que sus datos estén disponibles con la mayor rapidez posible. No podemos regular en septiembre mirando por el retrovisor de diciembre. Especialmente ahora, cuando las áreas tensionadas empiezan a desplegar sus efectos, necesitamos comprobar qué ocurre con la oferta, las rentas, los nuevos contratos y el comportamiento de propietarios e inquilinos. Si una medida funciona, los datos deberían ayudarnos a demostrarlo. Si no funciona, deberían permitirnos detectarlo y corregirla.
La conversación con Maribel Vaquero fue larga, amable y distendida. Encontré interés real por conocer cómo vemos el problema quienes trabajamos todos los días dentro del mercado inmobiliario. No estuvimos necesariamente de acuerdo en todo. Tampoco hacía falta. A veces echo de menos precisamente eso: menos necesidad de tener razón antes de empezar una conversación y algo más de interés por comprender un mercado endiabladamente complejo.
Quedamos en mantener el contacto, y agradezco la escucha. En estos tiempos, tampoco es poca cosa.
José Luis Polo