A comienzos de septiembre se presentó el informe del mercado de la vivienda en Gipuzkoa correspondiente al segundo trimestre de 2026. El estudio ofrece una amplia radiografía del sector y deja una fotografía especialmente interesante: baja el número de compraventas, mientras los precios vuelven a marcar máximos históricos.
La presentación contó con José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa; Luis Fabra, director de la Cátedra Mercado Inmobiliario; y Sergio Aparicio López, director de Negocio Hipotecario Norte de Banco Sabadell.
Menos compraventas en el mercado de la vivienda en Gipuzkoa
El segundo trimestre rompió la tendencia de crecimiento de la actividad que se había observado durante los últimos periodos. Entre abril y junio se registraron 2.041 compraventas de vivienda en Gipuzkoa, lo que supone un descenso del 6,4% respecto al trimestre anterior y del 8,2% frente al mismo periodo de 2025. En los últimos doce meses se contabilizaron 8.289 operaciones. La vivienda usada sigue dominando claramente el mercado. Concentró 1.854 operaciones, el 90,8% del total, mientras que la vivienda nueva sumó únicamente 187 compraventas.
Donostia-San Sebastián, sin embargo, se apartó de esa evolución durante el trimestre. La capital registró 535 compraventas, un 28% más que en los tres meses anteriores y un 16,3% por encima del mismo trimestre de 2025.
La caída de la actividad podría hacer pensar en una relajación del mercado. Sin embargo, los datos de precios dibujan justamente el escenario contrario.
Los precios vuelven a marcar máximos históricos
El precio medio de la vivienda en Gipuzkoa alcanzó los 3.970 euros por metro cuadrado, tras crecer un 3,8% durante el trimestre y un 7,4% durante el último año. Se trata de un nuevo máximo de la serie histórica. Además, las diferencias entre vivienda nueva y usada son considerables. La primera alcanzó un precio medio de 5.032 €/m², después de subir un 13,8% interanual. En vivienda usada, el precio se situó en 3.843 €/m², un 6,4% más que un año antes.
Donostia-San Sebastián vuelve a mostrar hasta qué punto se concentra la presión sobre los precios en determinadas zonas. El precio medio registrado llegó a 6.420 €/m², con un crecimiento interanual del 9,4% y un nuevo máximo histórico.
También resulta significativa la evolución de la oferta. El precio medio anunciado en Gipuzkoa alcanzó los 4.454 €/m², un 14,2% más que un año antes. En Donostia, la oferta se situó en 6.415 €/m².
Comprar vivienda exige cada vez un mayor esfuerzo
El informe dedica también una parte importante al mercado hipotecario. En Gipuzkoa se constituyeron 7.239 hipotecas sobre vivienda durante los últimos doce meses, un 3,5% menos en términos interanuales. Sin embargo, el importe hipotecado creció un 6,1%.
Los indicadores de accesibilidad ayudan a entender mejor lo que está ocurriendo. En Euskadi, la cuota hipotecaria mensual media del segundo trimestre alcanzó los 847 euros, después de aumentar un 5% respecto al trimestre anterior. Esa cuota representa ya el 31,1% del coste salarial. Por tanto, no estamos únicamente ante un problema de precios. El incremento del valor de los inmuebles termina trasladándose al endeudamiento necesario para adquirirlos y al esfuerzo económico mensual de los compradores. Es una circunstancia especialmente relevante para quien se plantea comprar vivienda. El precio anunciado es solo una parte de la operación. La financiación disponible, el ahorro previo y el coste mensual de la hipoteca pueden acabar determinando qué vivienda resulta realmente accesible.
Una radiografía que va mucho más allá del precio
Una de las virtudes del informe es precisamente su amplitud. Junto con compraventas y precios, analiza el entorno socioeconómico, la obra nueva, el alquiler, el mercado hipotecario y la evolución de locales y naves. También aporta contexto demográfico. Gipuzkoa alcanzó durante el segundo trimestre los 735.523 habitantes, 2.883 más que un año antes. El número de hogares ascendió hasta 309.595, con un incremento anual de 3.221. Es decir, mientras crece el número de hogares, los precios continúan aumentando y la actividad comienza a moderarse. Tres variables que ayudan a entender por qué encontrar vivienda en determinadas zonas de Gipuzkoa se ha convertido en un proceso cada vez más exigente.