Durante años, el acceso a la vivienda se explicó casi exclusivamente a través del crédito. Si el mercado hipotecario endurecía sus condiciones, el mercado inmobiliario se frenaba; si los tipos de interés subían, las cuotas se volvían inasumibles; si el Euríbor daba una tregua, parecía razonable esperar una recuperación de la demanda. Esa lectura tenía sentido cuando el principal obstáculo para comprar una vivienda era obtener financiación en condiciones asumibles. Sin embargo, los datos del mercado hipotecario de Gipuzkoa correspondientes al primer trimestre de 2026 obligan a revisar esa interpretación, porque el crédito mantiene una actividad razonablemente sólida mientras el acceso a la vivienda continúa deteriorándose. Cuando el sistema financiero funciona y el problema permanece, quizá convenga aceptar que llevamos demasiado tiempo mirando al lugar equivocado.
El tipo de interés inicial de los nuevos créditos hipotecarios se sitúa en el 2,45 %, con una diferencia mínima entre las operaciones a tipo fijo y variable, mientras que el 73,1 % de las nuevas hipotecas se formaliza ya a tipo fijo. No estamos, por tanto, ante un mercado paralizado por el precio del dinero ni ante una retirada generalizada de las entidades financieras. En Gipuzkoa se contrataron 6.989 hipotecas sobre vivienda durante el último año y el 82,5 % de las compraventas contó con financiación hipotecaria. El descenso interanual del número de operaciones no impide que el informe describa una actividad elevada, sostenida tanto por el volumen de compraventas como por unas condiciones financieras que, pese al ascenso del Euríbor, han conservado cierta estabilidad.
La cuota hipotecaria mensual media se situa en los 800€
A primera vista, incluso los indicadores de accesibilidad parecen ofrecer algún alivio. La cuota hipotecaria mensual media descendió un 3,7 % durante el trimestre, hasta situarse en 807 euros, y el porcentaje que representa sobre el coste salarial bajó hasta el 30,3 %. Sería tentador leer estos datos como el inicio de una mejora, pero esa conclusión solo resulta posible si aislamos la cuota mensual del resto de la operación. Una hipoteca no se hace más asequible únicamente porque permita pagar algo menos cada mes; también importa cuánto capital se debe, durante cuánto tiempo y qué esfuerzo previo ha sido necesario para aportar la parte del precio que el banco no financia.
La duración media de las nuevas hipotecas constituye una buena muestra de esa contradicción. En Gipuzkoa ha alcanzado los 26,3 años, por encima de los 24 o 25 años que habían predominado durante los últimos ejercicios. Alargar el plazo reduce la cuota y permite encajar la operación en los límites de solvencia exigidos por la entidad, pero no abarata la vivienda ni mejora la capacidad económica del comprador. Simplemente distribuye la deuda durante más años. Hemos acabado llamando accesibilidad a la posibilidad de comprometer una parte relevante de los ingresos durante más de un cuarto de siglo, como si el transcurso del tiempo tuviera la facultad de convertir un precio elevado en un precio razonable. El calendario ayuda a cuadrar la cuota, pero no corrige el desequilibrio que la origina.
La hipoteca media alcanza los 180.000€
La verdadera señal de alarma aparece en el endeudamiento. La hipoteca media en Gipuzkoa ha alcanzado los 180.341 euros, un 10,7 % más que un año antes, mientras que el endeudamiento por metro cuadrado ha crecido un 11,4 %, hasta los 2.213 euros. El informe atribuye expresamente esta evolución al aumento del precio de la vivienda y advierte de que el endeudamiento hipotecario por vivienda se encuentra en máximos históricos. No son los bancos quienes están ampliando de forma temeraria el porcentaje financiado: la relación entre préstamo y valor se mantiene en el 64 % en el País Vasco, una cifra que aporta solidez a la cartera hipotecaria y que muestra una política crediticia relativamente prudente. El problema es más sencillo y, precisamente por eso, más incómodo: si el precio de la vivienda aumenta, el comprador debe endeudarse más incluso aunque el banco financie la misma proporción de siempre.
Esta circunstancia cambia bastante el sentido del debate. Durante la anterior crisis inmobiliaria se reprochó a las entidades que concedieran demasiado crédito, con escaso rigor y sobre valoraciones que alimentaban el propio crecimiento de los precios. Ahora el mercado presenta una relación préstamo-valor contenida, una mayoría clara de operaciones a tipo fijo y unos tipos de interés que no pueden calificarse de excepcionales. El sistema hipotecario parece haber aprendido algunas lecciones, pero eso no significa que el mercado residencial haya resuelto sus problemas. Al contrario, la prudencia bancaria traslada una parte creciente del esfuerzo al comprador, que necesita reunir más ahorro para cubrir la entrada y, al mismo tiempo, asumir una deuda mayor para financiar el porcentaje restante. El banco puede proteger su balance; quien no dispone de patrimonio previo queda fuera de la operación antes incluso de discutir el tipo de interés.
Una cierta estabilización financiera no basta para corregir el mercado
Por eso resulta cada vez menos convincente explicar la dificultad de acceso a la vivienda únicamente mediante el Euríbor o las decisiones del Banco Central Europeo. Naturalmente, los tipos importan: condicionan la cuota, alteran la capacidad de compra y pueden excluir a una parte de la demanda. Pero los datos de Gipuzkoa muestran que una cierta estabilización del mercado hipotecario no basta para corregir un mercado en el que el precio de la vivienda sigue elevando el endeudamiento hasta niveles históricos. La financiación puede facilitar una compra, pero no puede convertir indefinidamente en asequible aquello que se encarece por encima de la capacidad económica de quienes aspiran a adquirirlo.
Quizá la principal conclusión del trimestre sea, precisamente, que el problema ya no está donde acostumbrábamos a buscarlo. Los bancos continúan prestando, las hipotecas se siguen firmando, predominan los tipos fijos y el esfuerzo mensual ha ofrecido una pequeña tregua. Sin embargo, cada operación exige más capital, más ahorro previo y más años de deuda. Durante demasiado tiempo hemos preguntado cuánto cuesta el dinero. Los datos empiezan a sugerir que la pregunta verdaderamente relevante es cuánto cuesta ya la vivienda y cuánto tiempo puede sostener una sociedad la ficción de que todo precio resulta asumible siempre que se encuentre una hipoteca suficientemente larga.