Contrato de alquiler no es solo un trámite: es la base legal de la relación entre propietario e inquilino. Entender bien sus aspectos clave —como la duración del contrato, la fianza obligatoria o las condiciones de renovación— puede evitar malentendidos y proteger tus derechos desde el primer día.
El contrato de alquiler es uno de los documentos más importantes en una operación de arrendamiento. Tanto si eres inquilino como si eres propietario, conocer sus puntos clave te ayuda a evitar sorpresas y malentendidos. A continuación, te explicamos tres aspectos fundamentales: duración, fianza y renovación.
Duración del contrato: ¿cuánto tiempo es obligatorio?
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados por particulares deben tener:
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Una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física.
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7 años si el arrendador es una persona jurídica (empresa, sociedad…).
Durante este periodo, el inquilino puede irse en cualquier momento tras cumplir los primeros 6 meses, avisando con al menos 30 días de antelación. En cambio, el propietario solo puede recuperar la vivienda antes del plazo si lo necesita para uso personal (y esta condición consta en el contrato). Tras estos 5 o 7 años, si ninguna de las partes notifica lo contrario, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.
Fianza: ¿cuánto es y cuándo se devuelve?
La fianza legal obligatoria equivale a una mensualidad de renta en el caso de viviendas. Es un depósito que debe entregarse al firmar el contrato y que el propietario debe depositar en el organismo correspondiente de su comunidad autónoma (en el caso del País Vasco, el Gobierno Vasco). Además de la fianza, el arrendador puede solicitar garantías adicionales, como un aval bancario o un depósito extra, pero esto debe estar justificado y siempre especificado en el contrato. La fianza se devuelve al final del contrato si el inmueble se encuentra en buen estado y no existen deudas de suministros o alquiler. El propietario tiene un mes desde la entrega de llaves para devolverla.
Renovación del contrato: ¿automática o hay que firmar otro?
Al finalizar el periodo obligatorio (5 o 7 años), si ninguna de las partes notifica su voluntad de no continuar, el contrato entra en una prórroga tácita anual de hasta 3 años más. No es necesario firmar un nuevo contrato, salvo que las partes deseen modificar condiciones esenciales como el precio, duración o cláusulas específicas. En ese caso, es recomendable redactar un anexo o directamente un nuevo contrato. Si el inquilino quiere marcharse durante esta prórroga, también deberá avisar con 30 días de antelación.
El contrato de alquiler regula derechos y deberes esenciales para ambas partes. Comprender bien su duración, el funcionamiento de la fianza y las reglas de renovación es clave para tener una experiencia de arrendamiento segura, clara y sin conflictos. En Okados Inmobiliaria ayudamos a propietarios e inquilinos a firmar contratos bien redactados, ajustados a la legalidad y con toda la información clara desde el principio.