Una zona de mercado residencial tensionado es una herramienta legal prevista en la Ley 12/2023. Su objetivo es actuar allí donde acceder a una vivienda empieza a parecerse demasiado a una prueba de resistencia económica.
Hace unas semanas participé en Oviedo en la jornada “Zonas tensionadas: ¿Solución o drama?”, organizada por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Asturias en la Cámara de Comercio.
El título era acertado. Incluso prudente. Porque cuando se habla de vivienda, mercado, precios, propietarios, inquilinos y Administración, lo raro sería que no apareciera el drama. La solución, como siempre, exige algo más de esfuerzo.
Mi ponencia se tituló “La función social del mercado y las áreas tensionadas”. Partía de una pregunta sencilla: ¿qué hacemos cuando el mercado de la vivienda no garantiza el acceso a la vivienda? La respuesta fácil es decir que la vivienda es un derecho. Lo es. La respuesta difícil empieza justo después.
Qué es una zona de mercado residencial tensionado
La figura legal correcta se llama zona de mercado residencial tensionado. Está regulada en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
No es una etiqueta política, aunque a veces se utilice como si lo fuera. Es una declaración administrativa que puede aplicarse a un municipio, a una parte de un municipio o a un ámbito territorial concreto cuando se acredita que existe una dificultad especial de acceso a la vivienda. Dicho de forma más clara: se declara una zona tensionada cuando el precio de comprar o alquilar vivienda se ha separado demasiado de la capacidad económica real de quienes viven allí. La ley permite esta declaración cuando se da, al menos, una de estas dos circunstancias:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, sumado a gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler haya crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos por encima del IPC autonómico.
No basta, por tanto, con decir “aquí la vivienda está imposible”. Aunque, admitámoslo, sería un procedimiento bastante más breve. La Administración debe justificarlo con datos, elaborar una memoria, abrir un trámite de información pública y aprobar un plan específico para corregir los desequilibrios detectados. La declaración tiene una vigencia inicial de tres años. Puede prorrogarse, pero no debería convertirse en una decoración permanente del paisaje jurídico. La excepcionalidad, cuando dura demasiado, deja de ser excepcional y empieza a parecerse peligrosamente a una costumbre.
Qué efectos puede tener esta declaración
La declaración de una zona de mercado residencial tensionado no construye viviendas por arte de magia. Tampoco convierte un mercado complejo en un jardín ordenado. Ojalá el BOE tuviera esas propiedades, pero de momento no me constan. Lo que sí hace es activar determinadas medidas. Entre ellas, puede afectar a la renta de nuevos contratos de alquiler, especialmente en viviendas situadas dentro de la zona declarada. También puede permitir prórrogas extraordinarias para determinados arrendatarios y reforzar obligaciones de información para grandes tenedores.
Además, la ley vincula estas zonas a políticas públicas de vivienda. Es decir, no deberían servir únicamente para limitar rentas. También deberían orientar actuaciones para aumentar la oferta de vivienda asequible, mejorar el parque público y corregir el desequilibrio que justificó la declaración. Y aquí es donde empieza el verdadero debate.
Porque si una zona se declara tensionada, lo razonable no es limitarse a celebrar la declaración como si fuera una victoria. Lo razonable es preguntar qué se va a hacer después. Con qué presupuesto. Con qué calendario. Con qué suelo. Con qué seguridad jurídica. Y con qué consecuencias para quienes ya están dentro del mercado.
Lo que planteé en Oviedo
En mi intervención intenté alejar el debate de esa trinchera tan cómoda que consiste en estar “a favor” o “en contra”. La vivienda no admite bien los eslóganes. Los soporta, porque es educada, pero no los agradece. Por eso planteé una idea previa: el problema de acceso a la vivienda es, en gran medida, el precio. En el alquiler y en la compraventa. El mercado ha demostrado que no tiene una gran capacidad de autorregulación cuando se trata de garantizar acceso a vivienda en condiciones razonables. Ahora bien, reconocer que el mercado no funciona no significa presuponer que cualquier intervención funcione. Esta distinción, que parece elemental, suele tener una vida bastante corta en el debate público.
Ahí van tres reflexiones para todos los agentes implicados
La primera reflexión que quise trasladar a mi audiencia fue que el urbanismo no puede ser un mercado, ni el mercado inmobiliario debe diseñar el futuro de la ciudad y de sus ciudadanos. Construir más vivienda puede ser necesario. Pero no basta con construir. Hay que preguntarse para qué se construye, para quién se construye y qué finalidad tendrá esa vivienda. Si levantamos miles de viviendas que terminan fuera del alcance de quienes necesitan vivir allí, habremos producido ladrillo. No necesariamente ciudad.
La segunda reflexión se centró en las áreas tensionadas. ¿Son una intervención en el mercado inmobiliario por la puerta de atrás? La pregunta no busca descalificar la herramienta. Busca entenderla. Porque intervenir un mercado puede ser legítimo cuando ese mercado no funciona. Pero intervenir exige precisión quirúrgica, evaluación y prudencia; y reconozcamos que estas no parecen ser características muy habituales en nuestra clase política. No basta con aprobar una medida y esperar que la realidad, siempre tan considerada, se adapte a la exposición de motivos.
La tercera reflexión fue quizá la más importante: ¿sobre qué debe recaer la función social?
- ¿Sobre la propiedad?
- ¿Sobre la vivienda?
- ¿Sobre el mercado?
No es una cuestión menor. Si toda la función social recae sobre la propiedad privada, cargamos el problema sobre sujetos concretos. Si recae sobre la vivienda, debemos tratarla como un bien esencial y no solo como activo económico. Si recae sobre el mercado, entonces habrá que exigir al mercado reglas compatibles con la vida real.
La vivienda es un derecho, pero nunca será un regalo
Esta frase resume buena parte del problema. La vivienda es un derecho. Pero nunca será un regalo. Requiere suelo, financiación, inversión, promoción, mantenimiento, seguridad jurídica y políticas públicas sostenidas.
La vivienda pública es fundamental. Pero también conviene recordar que la vivienda pública, por sí sola, no arregla todos los desajustes del mercado. Los palía. Y cuando una política pública se limita a paliar, quizá el ministerio correspondiente debería tener una unidad de cuidados intensivos, no solo una dirección general.
La herramienta de las zonas tensionadas puede ser útil si forma parte de una estrategia más amplia. Puede servir para ganar tiempo. Para contener determinados abusos. Para señalar dónde el mercado se ha roto. Pero no puede sustituir una política seria de vivienda. El problema no se resolverá solo con limitar precios. Tampoco se resolverá únicamente construyendo más. Y, desde luego, no se resolverá confiando en que el mercado descubra de repente una vocación social que no se le exigió cuando tocaba.
Las zonas tensionadas son una herramienta. Una herramienta no es una política. Y una política no debería confundirse con una frase bienintencionada. La pregunta que queda en el aire es incómoda, pero necesaria: si el mercado no funciona, ¿cómo lo intervenimos sin romper lo poco que aún funciona?