El mercado inmobiliario de Gipuzkoa ha comenzado 2026 con una de esas fotografías que, dependiendo de quién la mire, puede parecer razonablemente positiva o directamente incómoda. Hay actividad, hay compraventas, hay empleo, hay población en crecimiento y hay hogares nuevos que necesitan vivienda. Es decir, hay demanda. Lo que no aparece con la misma alegría es la otra parte de la ecuación: una oferta suficiente, accesible y razonablemente repartida por el territorio.
El informe del mercado inmobiliario de Gipuzkoa correspondiente al primer trimestre de 2026 confirma una tendencia que ya venía insinuándose desde hace tiempo: el mercado no está parado, ni mucho menos. De hecho, las compraventas se mantienen en niveles elevados, próximos a máximos de los últimos años. Gipuzkoa registró 2.181 compraventas en el trimestre y 8.471 en los últimos doce meses. No estamos, por tanto, ante un mercado dormido. Más bien al contrario: se mueve bastante. Otra cosa es hacia dónde se mueve y quién puede seguirle el ritmo.
La vivienda usada sigue siendo la gran protagonista, como suele ocurrir en un territorio donde la obra nueva avanza, pero no precisamente a velocidad de crucero. La vivienda nueva mejora sus cifras, aunque su peso continúa siendo limitado. Y aquí aparece una de las claves del mercado guipuzcoano: no basta con que haya demanda; hace falta producto disponible. Y cuando el producto escasea, el precio no suele comportarse como un invitado educado.
Precios en máximos: la realidad insiste
El precio de la vivienda en Gipuzkoa continúa instalado en niveles históricamente altos. El precio medio se sitúa en 3.825 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 4,4%. La vivienda nueva alcanza los 4.752 euros por metro cuadrado, mientras que la usada se mantiene en torno a los 3.710 euros. Son cifras que conviene leer con calma, porque detrás de cada media hay realidades muy distintas, pero todas apuntan en la misma dirección: comprar vivienda en Gipuzkoa exige cada vez más esfuerzo.
San Sebastián, como era de esperar, juega en su propia liga. El precio medio registrado alcanza los 6.154 euros por metro cuadrado, nuevo máximo histórico. La oferta se mueve incluso por encima, con precios próximos a los 6.426 euros por metro cuadrado. Dicho de otro modo: Donostia sigue siendo una ciudad preciosa, siempre que uno pueda permitirse vivir en ella y no limitarse a contemplarla desde el escaparate.
El informe también refleja diferencias territoriales muy marcadas. No todo Gipuzkoa es Donostia, aunque a veces el debate público parezca olvidarlo. Municipios como Irun, Errenteria, Eibar, Zarautz, Hondarribia o Arrasate presentan dinámicas propias, con precios y niveles de actividad muy diferentes. Esta diversidad es importante porque el problema de la vivienda no se resuelve mirando únicamente al centro de San Sebastián, por mucho que allí el termómetro marque fiebre.
Más hogares, más presión y una oferta insuficiente
El contexto socioeconómico ayuda a entender parte de lo que está ocurriendo. Gipuzkoa gana población y hogares. El número de habitantes alcanza los 735.235 y el de hogares se sitúa en 308.778. Es decir, hay más personas, más unidades de convivencia y más necesidad residencial. El empleo mantiene una evolución razonablemente positiva, aunque la tasa de paro ha repuntado hasta el 7,4%. Los salarios crecen, sí, pero los precios de la vivienda parecen haber descubierto una escalera mecánica propia.
La obra nueva ofrece algunas señales favorables, pero con matices. Los visados de dirección de obra nueva en Gipuzkoa se sitúan en 1.156 viviendas en los últimos doce meses, con un descenso interanual relevante. Al mismo tiempo, las viviendas terminadas han aumentado con fuerza, lo que puede aliviar parcialmente la presión en próximos trimestres. Sin embargo, los costes de construcción siguen altos, especialmente por la mano de obra y determinados materiales. Construir vivienda hoy no es precisamente barato, y eso acaba trasladándose al precio final. Sorpresa ninguna.
El alquiler: poco producto y mucho aspirante
Si la compra resulta complicada, el alquiler no ofrece precisamente una alternativa balsámica. El mercado de alquiler sigue mostrando una clara reducción en el volumen de contratos y una oferta muy limitada. En Gipuzkoa, el número de viviendas ofertadas en alquiler al cierre del trimestre fue de 435, de las cuales 356 estaban en San Sebastián. La concentración es evidente y el margen para elegir, bastante menos.
La renta media de los contratos en Gipuzkoa se sitúa en 922 euros mensuales, mientras que en San Sebastián alcanza los 1.160 euros. En la oferta disponible, los importes son bastante más elevados: 2.046 euros mensuales de media en Gipuzkoa y 2.183 euros en San Sebastián. Aquí conviene distinguir entre contratos firmados y viviendas anunciadas, porque el escaparate del alquiler suele tener una imaginación económica bastante desarrollada.
El resultado es un mercado pequeño, tensionado y caro. Una combinación magnífica si uno quiere escribir informes preocupantes; no tanto si está buscando piso.
Hipotecas: mejora parcial, endeudamiento creciente
El mercado hipotecario mantiene actividad, aunque las hipotecas sobre vivienda en Gipuzkoa descienden un 4% interanual. Los tipos medios de contratación se han moderado, con una presencia muy mayoritaria de hipotecas a tipo fijo. La cuota hipotecaria media mejora en el trimestre, pero el endeudamiento por vivienda alcanza máximos históricos. Es decir, la financiación puede resultar algo menos incómoda que hace unos meses, pero se sigue pidiendo más dinero porque la vivienda cuesta más.
Esta es una de las paradojas del momento: algunos indicadores de accesibilidad mejoran ligeramente, pero el problema estructural permanece. Si el precio sube más deprisa que la capacidad real de compra, cualquier alivio financiero corre el riesgo de ser apenas un analgésico.
Un mercado activo, pero cada vez más selectivo
La conclusión general es clara: Gipuzkoa mantiene un mercado inmobiliario dinámico, con actividad elevada y precios en máximos. Pero también es un mercado cada vez más exigente, más selectivo y menos amable para quienes dependen de rentas medias.
La demanda existe. La necesidad, también. La cuestión es si el mercado será capaz de ofrecer vivienda suficiente, bien distribuida y económicamente asumible. Porque, de momento, el sistema parece funcionar con una lógica bastante simple: quien puede pagar, compra o alquila; quien no, espera, se desplaza o baja expectativas. Y esa no es una política de vivienda. Es, como mucho, una carrera de resistencia con demasiados participantes y pocas metas disponibles.